Immobilien

Warum sind in der Krise manche Immobilien höchst problematisch?

Immobilien verzeichnen gerade in schwierigen Zeiten ihren Wertverlust erst mit einer Verzögerung. Und grundsätzlich gilt natürlich: Jede Immobilie ist anders. Die Lage, die Nutzung, das Alter und die Art der Finanzierung machen die Immobilie zu dem individuellsten Sachwert, den es gibt.

Wir finden in der Krise in der Hauptsache eine Konstellation für sehr problematisch: Nicht wirklich werthaltige Immobilien, die über einen verhältnismäßig kurzen Zeitraum die Investition durch Mieten einspielen sollen und zusätzlich oft fremdfinanziert werden. Das können Beispielsweise Shoppingcenter sein oder auch billigst gebaute Mehrfamilienhäuser in eher unattraktiven Lagen. Das größte Problem ist aber nicht die Ertragssituation oder die Vermietbarkeit: Das Problem ist die Finanzierung. Jahrelang wurde durch Niedrigstzinsen der Immobilienmarkt (nicht nur in Deutschland) angeheizt. Baupreise, Grundstückspreise und Handwerkerkosten sind in astronomische Höhen geschossen. 

Die  konservativen Immobilieneigentümer, die Ihre Immobilien selbst besitzen und nicht eine Bank, haben wenig profitiert, weil die Mieten nicht mit der Geschwindigkeit mitwachsen konnten. Und Mieter sollten sich nicht bei den Eigentümern beschweren, sondern die Zinspolitik in ihrer Kritik berücksichtigen. Den erhöhten Immobilienwert haben Eigentümer von bezahlten Immobilien gespürt, aber nicht realisiert. 

Aber: Nicht verschuldete Immobilieneigentümer haben kein Problem. Die anderen schon: Wer in den letzten Jahren seine Immobilie zu 70% fremdfinanziert hat, Makler und Grunderwerbsteuer bezahlt hat, der hat bereits nach einer Bewertungskorrektur von z.B. 25% sein komplettes Eigenkapital verloren. Das Banken hier tatsächlich irgendwann weitere Sicherheiten benötigen, ist vorprogrammiert. Und Mietausfälle helfen nicht gerade dabei, Zins und Tilgung zu zahlen.